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聯合辦公成為市場需求亮點；四大核心機遇點燃杭州後亞運時代 ——鳳凰網房產杭州

2018年7月18日，仲量聯行發佈瞭《2018年上半年度杭州房地產市場回顧》，對過去半年的杭州樓市進行瞭真皮秒雷射∣皮秒雷射∣皮秒雷射推薦(沃泰克皮秒可銣雅鉻雷射) - 聖雅諾美學診所一次回顧與展望。

2018年上半年杭州辦公樓市場需求強勁，日益改善的辦公環境和具有吸引力的租金為新興商務區各板塊提供瞭更多租金上漲的空間。仲量聯行杭州分公司董事總經理辛毅表示：“2018至2019年，杭州優質辦公樓供應保持充足，積極的市場需求支撐業主預期，辦公樓宇品質不斷提高，業主自持比例顯著上升。”零售市場方面，本季度新項目集中開業，三個項目於非核心區域竣工入市。線上平臺，諸如天貓國際、網易考拉、淘寶心選紛紛開設線下實體店；通過線上數據分析與線下體驗結合，將有望推動零售業態的創新。

辦公樓市場

聯合辦公持續推升辦公樓市場需求。聯合辦公運營商，包括知名運營商以及新加入者，皆保持強勁的擴張需求。2018年上半年，聯合辦公上升為甲級辦公市場主要驅動之一。近30%甲級辦公樓宇已引進或即將落地聯合辦公或服務辦公品牌。仲量聯行杭州商業地產部總監尤培榮表示：“中短期內，全市甲級辦公樓凈吸納仍將大部分來自新興商務區。內資金融仍是杭州優質辦公租賃市場當前核心驅動。“得益於房地產開發商對杭州土地市場的關註熱度，房地產企業新入杭州或擴租升級趨勢顯著，2018年上半年貢獻約15%的吸納量。

錢江新城少量新增供應入市，空置率降至歷史低點。在2017年合計新增41萬平方米之後，近六個月新增供應量有所放緩。2018年上半年全市僅有三個項目竣工入市，合計建築面積31.3萬平方米，其中包括聯合金融中心這一全自用項目。而另兩個項目均位於錢江新城，共計117,000平方米竣工入市。供應放緩使甲乙級空置率雙雙下降至歷史最低點。二季度全市空置率環比下跌2.2個百分點，錄得12.0%。

租賃需求保持旺盛，推動租金穩步上漲。交通通達性及配套較好的高品質項目，包括華潤大廈、平安金融中心、來福士廣場，租賃進展理想，業主的租金議價能力繼續提升。優質項目表現助推商圈商務氛圍成熟，本季度租金環比上漲1.6%，漲幅較上季度上升0.4個百分點。下半年，盡管有近20萬平方米新增供應入市，良好的預租情況預計將支撐租金穩步提高。

銷售型辦公樓

穩定需求及有限新增供應推動價格上漲。2018年上半年七個優質散售項目開盤，共計106,456平方米。本季度新入市面積環比上漲46%，但仍不及去年同期的一半。銀行金融總部繼續佈局錢江新城，申花板塊持續受到自用買傢和投資者的青睞，此外，位於錢江新城二期的物業以稀缺江景資源和規劃利好，開始受到潛在買傢的關註。新成交面積所在的項目品質地段較好，拉升平均價格水平，加之核心區的供應緊缺，推動價格環比大幅上漲19.1%到26,881元/平方米。

零售市場

杭州零售市場需求依然強勁，新零售有望成為新的需求驅動力。仲量聯行杭州零售地產部高級經理盧純蔚表示：“2018新增供應量持續增長，但高吸納量將維持空置率的穩定。餐飲、兒童、健身等業態需求穩定，並在品牌、運營、品類等方面不斷創新，迎合消費升級細分需求。與此同時，新零售呈現擴張趨勢，未來有望成為市場上的新鮮血液。”“新零售”超市方面，阿裡巴巴的盒馬鮮生，將更多品牌餐飲引入，擴大餐飲區域，以實現產品的多樣化與豐富性。

上半年位於非核心區域的四個新項目入市，“商業+共享辦公”模式即將出現。非核心區域的供應量持續，包括位於餘杭區的西田城二期、蕭山核心區位的萬象匯及城北的新天地G193項目。而餘杭區的親橙裡定位為社區商業配套。新項目入駐率的兩級分化嚴重，城北區域同質化競爭嚴重，拉高瞭市場平均水平，空置率上升至8.4%。延安路上知名專業市場——工聯大廈，正在重新改造，預計將在今年年底前開業。翻新後的工聯大廈將引入聯合辦公，引領杭州“商業+共享辦公”模式。此外2019年開業的西溪龍湖天街亦將在購物中心高樓層引入辦公區域。

項目表現兩極分化，整體租金穩定。項目表現兩極分化，但優質項目帶動整體租金表現保持穩定。本季度零售市場首層租金同比上漲1.1%至人民幣20.5元每天每平方米。租金增長速度環比有所放緩，部分原因為受新項目集中開業影響，現有項目品牌更新頻率趨緩。

後亞運時代的杭州

亞運會不僅將成為杭州基礎設施建設全面提升的契機，也將推動杭州的城市轉型升級。仲量聯行杭州戰略顧問部總監狄聰表示：“對標全球，文化傳承和國際化將成為杭州打造世界名城的兩大抓手。杭州城市發展不僅需要像錢江新城這樣的城市高度，更為重要的是彰顯杭州的歷史文化底蘊，以及在創新產業回歸城市中心的新趨勢下，將杭州的獨特優勢轉化為國際化標準的載體和服務。” 仲量聯行認為，後亞運時代的杭州將會面臨四大核心發展機遇：

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2. 加速國際化建設撬動城市戰略轉型。科技創新重新回歸城市中心區，科技、制度、管理、業態、文化 、商業模式等方面的創新，推動著城市產業和經濟的轉型迭代，引領瞭城市空間和內容的更新升級。聚焦杭州，加速國際化建設，除瞭政府主導的平臺建設，更為重要的是提供符合現代生活方式需要的多元城市功能和載體，從而滿足新興產業的多元辦公、文化、社交需求，創造潮流化的餐飲及生活聚集地是撬動城市中心區戰略轉型的核心真空除毛｜ 真空除毛推薦｜ 聖雅諾美學診所。

3. 城市更新推動城市活力的發展。相比於代表城市發展速度的新區，擁有歷史地域和時代烙印的城市中心區，是差異化城市的最好載體。註重城市文脈的傳承，並導入符合場地精神的新功能，並通過環境煥新、功能更新和產業革新，激發市民的集體記憶，提高城市品質和吸引力，從適宜的街區尺度到多元化的辦公場所和社交載體，城市中心區時尚化、年輕化，區域活力得到充分激發。

4. 亞運場館的再利用。從功能設施和有效客群的維度切入，以更“體育”的模式豐富核心功能，以更開放的態度展現體育文化，以更全面的設施服務全民體育，關註軟性實力維度的功能升級。亞運場館賽事後不僅將是杭州的城市記憶，更應發展成為城市活力的公共節點，城市社交體驗的重要載體。

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